www.chinarushang.cn 中國儒商 作者：賈康
當前，“新常態(tài)”的“新”已經(jīng)非常明朗，形成了共識，即舊的階段合乎規(guī)律的已經(jīng)過去，告別了我們過去三十余年年均10%以上兩位數(shù)的增長。觀察進入中等收入階段之后的發(fā)展狀況，所有的經(jīng)濟體都是從高速落入中高速。但比較直率地說，“常”還沒有實現(xiàn)。我們的經(jīng)濟還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。
2014年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年兩個季度，在一系列微刺激“相機決策”措施出臺之后，也只達到了兩個7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯，下落到7.0%。雖然我們不要太在意經(jīng)濟的繼續(xù)下行，但從表現(xiàn)上來看必須承認，不僅經(jīng)濟在繼續(xù)下行，而且地方政府和企業(yè)層面的壓力沉重，是不得不重視的狀態(tài)。“新常態(tài)”的“常”所要實現(xiàn)的，是按照軟著陸方式真正追求經(jīng)濟增長質量提升，加快轉變發(fā)展方式。
如何維持中高速運行，打造好“升級版”，也就是提高增長質量，是這個階段的實質問題。但我們也不能忽視7%的最新指標，這是鄧小平南巡以來的最低點，而且它位于非常重要的心理關口，影響市場預期，影響整個市場氛圍，包括房地產(chǎn)業(yè)。在這個時候，如何抓住實質問題，又統(tǒng)籌兼顧，有一定的難度。我們必須一方面強調宏觀調控的定力、底氣，讓市場充分起作用；另一方面，必須高度關注市場的狀態(tài)，在相機抉擇之下，把握財政政策與貨幣政策的力度，在穩(wěn)增長的舉措安排下注重以“聰明投資”調動產(chǎn)能潛力增加有效供給，即可以使人民群眾得實惠、促進結構優(yōu)化質量提高和增加長期發(fā)展后勁的投資。這些聰明投資要拉著民間資本一起來做，使民間資本更活躍，在“穩(wěn)增長、調結構、促改革、惠民生、護生態(tài)、防風險”釋放潛力的過程中，形成一個一個進入全局協(xié)調的聰明投資項目，這些項目中當然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新的投資。要處理好原來的存量怎么消化，以及新的投資與產(chǎn)業(yè)升級、民眾基本生活水平繼續(xù)提升這方面的匹配關系，優(yōu)化結構是最關鍵的。
分化調整但總體健康面對經(jīng)濟繼續(xù)下行，由新求常，必須抓住創(chuàng)新驅動，而總體實現(xiàn)各方面兼顧、微妙結合的調控方略之中，要密切關注房地產(chǎn)業(yè)的調整。因為很明顯，中國在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及國際化、信息化和市場化的總體發(fā)展中，是有“韌性”、增長空間和回旋余地的，其中，國民經(jīng)濟一個很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。
在第一層面上，總體說來，筆者認為中國整個城鎮(zhèn)化過程中還要較高速地發(fā)展幾十年。現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右，按國際經(jīng)驗，要一直走到70%的高位才能轉而走進低水平發(fā)展階段；城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長，可能要維持三十年左右，那就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時點。房地產(chǎn)會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納4億左右的人陸續(xù)從農(nóng)村走向城市定居，這必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。
當然也有一些困擾的問題：這樣的支柱曾經(jīng)在之前的若干年發(fā)展熱度非常高，均價一路往上走，感覺是“越調越熱，越調越漲”，但怎么會在這一年多的時間里，一下子轉向了？現(xiàn)在可以評價一下我國在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)變化的性質是什么。筆者一向強調，去年年初以來非常明顯的房地產(chǎn)市場變化，其主題詞應該是“調整”與“分化”，絕對不是有些人說的中國房地產(chǎn)進入崩盤的過程，或是整個房地產(chǎn)的景氣（如果以成交均價表現(xiàn)的房價而言），出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點。從整個中國的發(fā)展過程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結合來說，只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過程的高速發(fā)展還有很大的空間。如果依據(jù)事實做一個簡單評價的話，自去年上半年以來筆者所稱的房地產(chǎn)市場調整與分化，在演變過程中總體來說是健康的，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍自去年以來已經(jīng)不復存在了。
從一線城市到三四線城市，現(xiàn)在沒有人擔心炒房和房價瘋漲的問題，更多的是關注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化，并不會總體崩盤。這種調整如果掌握好，就是擠出與消化泡沫，會更好地使全社會認知到房地產(chǎn)是波動的市場，波動中使市場機制發(fā)揮應有作用；要構建公平的市場，政府則要以調控促使這種市場保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居；托住保障軌的底之后，市場要引導中等收入以上的公眾、購房者和開發(fā)商一起認識和順應這個市場。因此，大家要在分化的市場中注意交易決策上的區(qū)別對待、具體分析，即至少需要分線（是幾線的城市）、分市（同樣是二三線城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬別、十分關鍵）、分類型（如學區(qū)房還是非學區(qū)房），大家要由此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場客觀規(guī)律來考慮問題，整個社會在經(jīng)濟轉軌和建設發(fā)展全面小康社會的過程中，就有了一個全民的房地產(chǎn)知識培訓。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經(jīng)驗和認識。
適應性調整意在發(fā)揮市場作用在經(jīng)濟下行房地產(chǎn)市場分化這個大背景下，第二層面所要討論的是針對房地產(chǎn)的景氣下行，如何評價政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可，但筆者更傾向于“政策的適應性調整”這一說法。這種適應性調整是必要的，因為政府一直擔心的是房地產(chǎn)市場似乎怎么調都表現(xiàn)為“單邊市”。所有人都認為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力，在制度要素還不配套的情況下，只在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段——限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作。新階段到來之后，政府可以也完全有必要進行適應性調整。第一，筆者認為各個地方因地制宜地逐步取消限購是非常必要的。
比起“救市”，筆者更愿意稱之為是在考慮市場下行中幫助其更合理地恢復常態(tài)，把有很大副作用的權宜之計消化掉。當年有關部門表示：限購是不得已的權宜之計。既然是權宜之計，如今其所對應的特殊必要性不存在了，理所當然可以退出、應當退出。取消了限購也不會出現(xiàn)泡沫化，只會是使市場更好起作用。現(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理，主要不是擔心這幾個城市的房價上升，而是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當?shù)卣诰S護基本公共服務均等化方面的能力，仍然不能很好地適應人口擁入帶來的變化和“城市病”。北京已經(jīng)按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，疏解非核心功能，調整它的城市生活狀態(tài)；總體來說，還是需要以延續(xù)行政手段的限購，來緩解外來人口的壓力。三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國際旅游島的建設中打造高水平中心城市，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)有聲有色的發(fā)展；但近年在當?shù)刭彿康娜耍罅繛榉潜镜氐木用瘢踔列纬闪?ldquo;東北人扎堆”的社區(qū)；三亞認為這種結構狀態(tài)需要調整，不想在放開之后使更多的外地人進入三亞購房，希望從長考慮引導優(yōu)化本地的持房者結構。
除了這幾個特殊案例之外，在當前形勢下，其他城市都取消限購，筆者覺得是合適的。同時，政府金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應性調整。比如關于首貸標準的調整是合乎市場規(guī)律的。另外，首付的比重在調低，也有必要。因為大家已經(jīng)比以前更好地認識了市場的風險，適當降低首付比重實際上是使市場上活躍程度適當提高，同時又不用擔心馬上帶來瘋炒狀態(tài)。相關交易的稅收政策在放寬，原來是持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，不少地方會放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。這些都是在市場交易中更多地允許所謂“消費者主權”上的自由選擇。
信貸方面在不用擔心市場瘋炒的情況下，應該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，究竟是用于投資或者是改善自己的住房條件，筆者認為管理部門不必過多費心，自擔風險是適合房地產(chǎn)市場總體導向的。不應該指責政府這事做得不恰當，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段下讓市場總體發(fā)揮決定性作用。實話實說，這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。前些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應求，現(xiàn)在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時的稅收與前面的信貸的邏輯一樣，應該助力于市場起更多作用。
總體來說，這有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更好地流動。按照市場機制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體市場狀態(tài)更健康，消化過去的問題，以后就可以對接可持續(xù)的發(fā)展。年內(nèi)大部分城市可完成探底筆者要說的第三層面的觀點是，在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)市場，不可避免還要跟著完成調整。在這種情況下，一方面對房地產(chǎn)市場要有長遠發(fā)展的信心，另一方面要特別注重不少城市房地產(chǎn)市場當期還在繼續(xù)下行中，對底部的分析判斷是有必要的。筆者觀察到，整個中國房地產(chǎn)市場如果以均價來衡量熱度和景氣水平，最低端的代表、近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了，2014年下半年溫州房價從高點接近6萬元/平米落到2.2萬元/平米，終于企穩(wěn)，這是一個好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別（鄂爾多斯(600295,股吧)也不能和溫州相提并論），主要是本轄區(qū)內(nèi)大量的民間可用資金（游資），在前面若干年沒有支持實體經(jīng)濟，而是出去用于“炒房團”，后來還炒作綠豆、大蒜，在世界金融危機沖擊影響下造成資金鏈斷裂。所以在溫州轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的樓市崩盤。
溫州雖然還會有一個很痛苦的復蘇過程，但總體表現(xiàn)上其樓市底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。從另外一端看北京，去年“十一”長假之后，北京出現(xiàn)住房市場的交易放量，隨之一些中介機構開始抬價。今年年初以來，北京又開始出現(xiàn)新的“地王”。所以，到目前為止，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州、高端的代表北京，都已經(jīng)在探底或回暖。對這條跟著城鎮(zhèn)化走的樓市均價長期曲線的基本模樣，我們也就更有信心了。其他的二三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn)，他們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一個調整分化中的收斂過程。很有希望在今年年內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調整。雖不排除有些城市還有壓力和局部的問題，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進入非常困難的狀態(tài)，但總體而言，我們可以對基本的全景圖看得非常清楚，就更不必相信“崩潰論”的說法。
房地產(chǎn)稅必須正視第四個層面是我們還應該做些什么事情？第一，按照中央經(jīng)濟工作會議以來明確的財政政策加力增效的方針，以及積極的、擴張性的財政政策的力度，要保持總體來說符合現(xiàn)階段要求的特征，如果下行壓力加重的話，不排除適當?shù)厥关斦吡Χ纫采仙＝衲甑某嘧致试诒砻嫘问缴纤阗~是2.3%，樓繼偉部長特別強調了，實際算賬的水平是把中央預算穩(wěn)定調節(jié)基金的出出進進等因素算在一起，我們是2.7%左右，還是在安全區(qū)內(nèi)。有必要的話，運行中適當增加財政政策的力度，應是一個備選方案。第二，對于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對保障房建設的支持，財政方面要更好地發(fā)揮支撐和結構優(yōu)化導向作用。這里面有一些具體機制，中央已經(jīng)給出了非常值得肯定的、比過去清晰化的指導。
比如說保障房建設要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外，原來十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要歸為兩種類型：第一是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起規(guī)范處理；第二是發(fā)展共有產(chǎn)權房。較低價的共有產(chǎn)權房，形式上正是有產(chǎn)權的，同時又不會產(chǎn)生套利空間，而且有望在未來收入水平提升后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權。第三，對PPP的支持和鼓勵。PPP不可能一哄而起一擁而上，現(xiàn)在要加緊做法規(guī)方面的建設。
近來已推出的政府關于PPP的文件都是中國現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分，同時要加緊推進相關的法規(guī)建設與文件貫徹，還要做好培訓、項目示范，以多種方式促進培養(yǎng)契約精神，這樣有助于在財政支持情況下，以積極、有效的PPP項目來建設保障房和小區(qū)開發(fā)乃至連片開發(fā)，更好地調整結構和應對全局發(fā)展中的資源配置優(yōu)化需要。最后，筆者認為應該積極抓住房地產(chǎn)稅的“配合立法”工作。今年政府預算報告里明確表示了對于房地產(chǎn)稅這個改革事項配合立法的基本態(tài)度。十八屆三中全會要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，本來按照邏輯應該在全國兩會上看到房地產(chǎn)稅正式啟動其人大立法程序，但估計是因為房地產(chǎn)市場仍然在調整分化過程中，需要有意把這個過程穩(wěn)一下，再觀察一下。
所以，現(xiàn)在的配合立法工作是有關部門在原來的思路上繼續(xù)形成設計框架，同時掌握節(jié)奏，未來還是必然對接到房地產(chǎn)稅立法的過程。從時間表上看，按照中央的要求，應該最晚于2017年全國兩會上能夠審批房地產(chǎn)稅的法律文本，人大通過后就不是簡單擴大改革試點范圍的問題，而是按照法律執(zhí)行的問題了。在房地產(chǎn)稅改革上，不動產(chǎn)登記制度的啟動已經(jīng)進行了很好的鋪墊。大家已經(jīng)看到了政策寬松下房地產(chǎn)市場有可能回暖，有人評價政府現(xiàn)在似乎是要先鼓勵購房，然后再開征房地產(chǎn)稅，很多人聽了之后不舒服。但筆者的觀點是：應把心胸放開，考慮中國進入現(xiàn)代社會、現(xiàn)代稅制的整個歷史階段，要考慮讓社會成員、老百姓(603883,股吧)的收入不斷提高，從中等收入進入高等收入，我們能躲過個人所得稅嗎？這是一個現(xiàn)代社會的必然調節(jié)機制，我們必須正視這個對整個社會發(fā)展來說必然的制度安排——個人所得稅如此，財產(chǎn)稅同樣如此，房地產(chǎn)稅也是這樣。
以后在經(jīng)濟和市場總體趨穩(wěn)情況下，推出房地產(chǎn)稅立法后，跟著的將是先富起來的人、有多套房的人、有豪宅的人要多對國庫作些貢獻，但也不會對這些社會成員傷筋動骨，不會在這方面形成人們過不去的坎，國際經(jīng)驗早已表明，這是再分配概念下的適當調節(jié)。總體來說，房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強調扣除第一單位，即所有人都有基本住房的免稅扣除，然后按照支付能力適當給國庫作貢獻，這是中國整個調節(jié)框架中的必要機制。總之，不能因為看到進入現(xiàn)代稅制可能遇到的一些不愉快，就放棄和反對已經(jīng)啟動的現(xiàn)代化配套改革進程，我們要走向共同富裕，這個共同富裕社會的建設一定要經(jīng)受包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的制度建設的考驗。（作者為著名經(jīng)濟學家、中國新供給經(jīng)濟學研究院院長）
