諾丁漢大學當代中國學學院院長，經濟學教授姚樹潔撰文指出，差別化的生活空間最好的表現形式就是小區，當然也有別的形式。但是，小區為什么風靡全國，千篇一律，就是因為中國城市的階層非常清楚，而且每個階層的人群比較愿意集聚。這篇文章具有一定參考意義。

　　經過37年的改革和開放，20年的城市大發展，2月21日，新聞媒體報道了《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，該意見主要的焦點是倡導街區建設，原則上不再提倡“小區”建設，并且，有計劃地打通封閉式小區和單位大院。

　　一時間，網絡的評論非常熱鬧。一些獨立評論員說政府如果打通現在已經形成的小區，可能對已有的住戶不公，因為他們在買小區房子的時候，小區內部的所有土地成本、設施、綠化和其它方面的成本，都已經加進了昂貴的房價之中。有些人抬出了法律的武器，希望政府在今后拆掉小區“圍墻”的時候，能夠認真考慮小區居民的切身利益。

　　20多年來，無數小區的開發、建設和服務，是中國社會經濟發展的特色。在其它國家的城市，小區建設也是有的，普遍存在的，但是，像中國城市這樣以小區為核心的建設，確實比較少見。

　　小區與街區有兩大差別。首先，小區實行封閉式管理，物業往往與開發商商定好了，或者，開發商自己兼顧物業。因此，一旦入住小區，居民一輩子都擺脫不了與開發商的密切聯系。這樣“一條龍”的服務，也就是說從賣房子到管房子的服務，為開發商提供了一個長時間的賺錢渠道。所以，開發商之間的競爭，不僅是小區的品質、房子的質量，也還包括物業的管理效率和質量等方面。這樣的開發與管理模式，適應于中國的國情，因為中國城市的社區管理，從來就不是靠政府，或者某個企業來完成。

　　小區與街區的第二大區別，就是單位土地面積所能容納的人口數量。一般來說，以街區建設為主的城市，單位面積所能容納的人口，要多于以小區為主的城市。就拿上海的浦西和浦東來說吧。浦西基本是改革開放前延續下來的城市建設模式，它以街區建設為主，因此，人口密度遠遠高于浦東，單位土地面積上面所創造的GDP也遠遠高于浦東。

　　浦東是以小區和寬街道建設為主的城市代表，曾經有經濟學者對浦西和浦東城市建設特點的利弊做了比較，結論是生活在浦東可能有更廣闊的空間，但是，從土地的利用效率，人民生活的方便程度考慮，浦西有明顯的優勢。

　　如果我們暫時不考慮街區式城市與小區式城市的效率和方便差別，我們先考慮中國城市為什么最近20年來的發展，為什么一直都在追求以小區為核心的城市發展模式？

　　首先，從上世紀90年代中期開始，中國城鎮化與住房建設出現了兩大變化。一個是國有和集體單位，逐步取消福利住房政策，鼓勵商品房的大開發。這一改革，使中國城市居民的住房條件發生了翻天覆地的變化，極大促進中國住房建設和城市的快速發展。例如，1978年，中國城市人均住房不到4平方米，上海一個小閣樓，住一家三代人，比比皆是。那個時候的上海灘，一間不到10平米的房子，不得不住5口人的情況很普遍。家里的床是雙層的，下床住著小叔子，上床哥哥和嫂子結婚。

　　這樣的情況不服存在了，目前，中國城市人均住房面積已經超過30平方米。

　　住房政策改革的第二大變化，就是高度不均衡的發展，促使有產階層和無產階層的形成。例如，上面所說人均住房面積超過30平米的數據，卻隱藏著兩極嚴重分化的殘酷現實。有錢人的人均住房面積一般超過100平方米，沒錢的普通老百姓(603883,股吧)，一家人擠在了一個不到40平方米村中村黑暗的小屋子里面。

　　也就是說，改革開放，是解決了許多城里人的居住問題，但是，因為政府沒有花多大的力氣去解決低收入人口的住房問題，使中國城市住房的兩極分化，大大超過收入的兩極分化。衡量人均收入差別的基尼系數是0.47（官方數據），而衡量人均住房差別的基尼系數可能超過0.7。

　　城市里有錢人、普通人、低收入人和外來農民工，使城市居民分為四個檔次。有錢人占一般城市人口的10%，而占有的房子面積應該不少于40%。普通人占城市人口的40%，這部分人占有房子的比例應該是40%左右。剩下來50%的低收入人群和農民工只占有20%的住房。

　　就是因為有富人的存在，有大量低收入和農民工的存在，有錢人特別希望住上大的、安全的、服務周到的、環境優美的住房，不希望與那些低收入、衛生條件不好的人群混居在一起，開發商們，根本就不需要任何教育，就知道只有通過不同品位的小區，才能滿足不同人群的需要。

　　在巴西的里約熱內盧，高檔小區也是很普遍的。那些小區里住的都是富豪和官員，他們非常需要安全。因為，巴西的社會很亂，有錢人不小心，就要遭人搶劫或者槍殺。

　　中國的城市也有富人遭到搶掠的情況，但是，這樣的情況沒有巴西嚴重。所以，中國的小區，主要不是防止富人遭窮人搶掠，而是為了給富人提供一個有別于他人的生活空間。

　　這樣有差別化的生活空間，最好的表現形式就是小區，當然也有別的形式。但是，小區為什么風靡全國，千篇一律，就是因為中國城市的階層非常清楚，而且每個階層的人群比較愿意集聚。

　　小區型城市是有代價的，其最大的代價就是土地浪費，就是交通效率低下。用街區替代小區的城市建設，肯定可也緩解這兩個問題，但是，改革很難。

　　改革的第一個困難，是因為現實的收入分化差別，在短期內無法解決。所以，有錢人，甚至是比較有錢的人，都習慣于住小區的模式。如果非要把小區打通，就有許多人的利益受到損害，需求得不到滿足。

　　第二個難題是，打破小區分割，社會治安問題將無法確定。有錢人和沒錢人住在一起，往往因為生活習俗不一樣，會造成一些意想不到的沖突和矛盾。這樣的矛盾可能不普遍，但是，中國的城市各種人群復雜，一旦出現這樣的問題，解決起來就很難。

　　從長遠的角度來看，街區建設是個好主意，但是，如何考慮不損害已有業主的利益，如何完善社區服務質量和居民區的治安管理，確是新政策最難破解的兩大命題。