3月21日，彭博爆料稱，上海相關(guān)部門(mén)正在討論具體的樓市調(diào)控收緊舉措，包括二套房首付提高至七成、限制非戶籍人士購(gòu)房資格、收緊高端住宅預(yù)售審批。坊間認(rèn)為彭博具備較大的媒體權(quán)威性，其曝光的政策內(nèi)容有較大的可信度。那么，各項(xiàng)傳言中的政策可信度到底如何？本文作者系上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，摘自《瞭望智庫(kù)》微信公眾號(hào)，和訊網(wǎng)已獲授權(quán)。

　　 自2月份上海房?jī)r(jià)快速上漲以來(lái)，關(guān)于樓市調(diào)控政策收緊的猜忌和版本就逐漸增加。

　　總結(jié)目前各類政策收緊的版本，大體體現(xiàn)為四個(gè)內(nèi)容：限購(gòu)年限“二改五”、二套首付升至七成、收緊預(yù)售許可審批、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序。

　　綜合分析，部分內(nèi)容的可信度較大，而部分內(nèi)容或?yàn)閰��?huì)者個(gè)人觀點(diǎn)和建議，因此需要冷靜對(duì)待。購(gòu)房者的購(gòu)房決策也不要為此類傳言或版本所“綁架”。

    一、限購(gòu)年限“二改五”：可信度0%

　　目前對(duì)于部分觀望的外地戶籍購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的就是限購(gòu)政策突然收緊，比如說(shuō)從過(guò)去滿兩年的社保條件調(diào)整到滿五年。這個(gè)政策若真的落實(shí)，那么殺傷力會(huì)很大。

　　限購(gòu)政策是2010年國(guó)家為了嚴(yán)控房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的風(fēng)險(xiǎn)而提出的。在2013年第四季度上海為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將社保繳納年限從一年提高到了兩年。雖然此前北京市場(chǎng)是需要繳納社保的，但北京是允許單身購(gòu)房者在社保條件滿足的情況下購(gòu)房。而上海還需要附加有婚姻證明或通俗地說(shuō)需要有結(jié)婚證。

　　客觀地說(shuō)，限購(gòu)政策雖然有平抑市場(chǎng)波動(dòng)的作用，但也有一定的誤傷效應(yīng)。

　　此次傳言提出“二改五”的購(gòu)房政策，實(shí)際上或?yàn)椴糠种薪闄C(jī)構(gòu)和營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)杜撰的或虛構(gòu)的內(nèi)容。或?yàn)榱俗尣糠仲?gòu)房者加快簽約力度，進(jìn)而放出了煙霧彈，這可以迷惑購(gòu)房者。

　　從實(shí)際情況看，上海住建委對(duì)于限購(gòu)政策一直是求穩(wěn)，即無(wú)放松亦無(wú)收緊的傾向。從這個(gè)角度看，目前購(gòu)房政策并不會(huì)有收緊的可能。而且若真的落實(shí)此類政策，那么可能會(huì)引起一系列反應(yīng)。

　　比如說(shuō)，如果盲目收緊，那么就相當(dāng)于將一些有合理購(gòu)房需求的外地人口的購(gòu)房門(mén)檻抬高，這背后自然會(huì)引起各類怨言。如果部分購(gòu)房者正好符合兩年社保的條件，這個(gè)時(shí)候若因?yàn)橄拶?gòu)政策的升級(jí)而無(wú)法購(gòu)房，那么就會(huì)打亂購(gòu)房節(jié)奏，引起一肚子窩火。這個(gè)是目前政策調(diào)控需要警惕或防范的風(fēng)險(xiǎn)。

    二、二套首付升至七成：可信度50%

　　在此前央行各類信貸政策調(diào)整過(guò)程中，上海二套房的政策和中央保持一致。當(dāng)首套房繳付清貸款后，那么二套房是可以按照30%的購(gòu)房資格購(gòu)房的。而沒(méi)有償付完首套房貸款的，那么二套房則需要按照40%的比例進(jìn)行購(gòu)房。

　　如今若要將二套房的首付比例進(jìn)行調(diào)高，其實(shí)和此前中央激勵(lì)改善型購(gòu)房需求釋放的政策有矛盾。所以在這方面確實(shí)不會(huì)盲目地放開(kāi)。當(dāng)然，如果考慮到上海市場(chǎng)的特殊性，那么也不排除部分購(gòu)房者借改善購(gòu)房的名義而炒房，這個(gè)時(shí)候確實(shí)需要進(jìn)行整頓。換而言之，此類政策的表述有一部分是合理的。

　　當(dāng)然，若要收緊二套購(gòu)房的房貸政策，那么還應(yīng)該有所區(qū)別，否則容易打擊各類改善型購(gòu)房需求釋放的積極性。這個(gè)時(shí)候政策調(diào)整就需要有一定的藝術(shù)性和技巧。

　　比如說(shuō)，可以根據(jù)不同的單價(jià)水平進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，如10萬(wàn)元/平方米單價(jià)的樓盤(pán)可以采取提高首付比例的做法。這樣做，一方面能夠制約部分炒房客的需求，另一方面依然給予部分改善型購(gòu)房需求充分的便利性。這樣的動(dòng)靜會(huì)相對(duì)小，但對(duì)上海房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)起到抑制作用。

　　另外，從目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分布看，市區(qū)樓盤(pán)炒房因素較大，而郊區(qū)樓盤(pán)相對(duì)來(lái)說(shuō)需要有繼續(xù)去庫(kù)存的動(dòng)力。所以也可以采取市區(qū)和郊區(qū)樓盤(pán)差別化信貸政策的方式。對(duì)于市區(qū)的項(xiàng)目，提高首付比例，而郊區(qū)項(xiàng)目則維持原有的比例。這樣也能夠在維護(hù)改善型購(gòu)房需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)而打擊部分炒房因素。

　　三、收緊預(yù)售許可審批：可信度95%

　　提及收緊預(yù)售許可證審批政策，其實(shí)可以和此前2013年第四季度的做法相掛鉤。2013年第四季度上海為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)施過(guò)預(yù)售證發(fā)放收緊的政策，使得高端物業(yè)的項(xiàng)目入市變得比較困難。

　　從實(shí)際情況看，效果比較明顯，部分高端物業(yè)的入市頻率放緩，使得上海房屋的成交均價(jià)總體上也變得平穩(wěn)，而非大起大落。當(dāng)然，此類政策調(diào)整的負(fù)面問(wèn)題很多，第一是打亂了房企的推盤(pán)節(jié)奏；第二是容易出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的價(jià)格反彈現(xiàn)象；第三是使得購(gòu)房者本身的可選房源減少。

　　而現(xiàn)在提及收緊預(yù)售許可審批，面臨的問(wèn)題和2013年是比較相像的。因此從短期政策調(diào)整來(lái)看，通過(guò)預(yù)售證發(fā)放的管制來(lái)改善房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響全市的房屋價(jià)格，自然也會(huì)有相應(yīng)的效應(yīng)。但正如前面所提及的，各類負(fù)面效應(yīng)依然不可回避。更為重要的是，部分房企依然有去庫(kù)存的需求，這可能會(huì)干擾目前的去庫(kù)存節(jié)奏。

　　另外，近期確實(shí)有類似的收緊的做法。但據(jù)部分房企實(shí)際項(xiàng)目銷售的情況看，為了規(guī)避此類政策，可能會(huì)通過(guò)收取各類電商費(fèi)用等方式來(lái)變相收費(fèi)。而此類費(fèi)用并不計(jì)入相應(yīng)的預(yù)售合同中。這可能會(huì)使得購(gòu)房者的購(gòu)房壓力絲毫沒(méi)有減弱，反而架空了此類政策。

　　四、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序：可信度100%

　　在目前各次研討或調(diào)研會(huì)上，有一個(gè)聲音是一直沒(méi)有變過(guò)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)的交易秩序必須得到規(guī)范。

　　這里的交易秩序規(guī)范，涉及到限購(gòu)政策的資格審核、首付貸政策的嚴(yán)格監(jiān)管、商業(yè)銀行信貸發(fā)放的監(jiān)管等內(nèi)容。只有這樣一個(gè)全方位的交易秩序監(jiān)管，才能夠?qū)崿F(xiàn)各類政策的效力得到保障，并且在這個(gè)過(guò)程中有序引導(dǎo)各類購(gòu)房資金的進(jìn)入。

　　比如說(shuō)目前相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也會(huì)反思，在限購(gòu)政策下為什么部分購(gòu)房者依然能夠進(jìn)入樓市，這其實(shí)背后就說(shuō)明限購(gòu)政策依然存在較大的漏洞。

　　另外，包括零首付、眾籌購(gòu)房等模式，后續(xù)也需要進(jìn)一步規(guī)范，總體上是為了促使購(gòu)房者能夠在一個(gè)相對(duì)安全的環(huán)境中達(dá)成交易，并且有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于此類交易秩序的規(guī)范，本質(zhì)上是為了讓有效的住房資源和信貸資源流向合理的剛需和改善型購(gòu)房需求中，并最大化地保障住房福利。

　　因此近期對(duì)于住房交易過(guò)程中的各類環(huán)節(jié)，可能會(huì)強(qiáng)調(diào)流程的規(guī)范和秩序的規(guī)范。

　　對(duì)于一些有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的創(chuàng)新行為，近期獲審批的可能性已經(jīng)不大。回歸傳統(tǒng)交易模式或成為近期上海住房交易中的一個(gè)重要特征，這也是為了使得監(jiān)管層的各類監(jiān)管行為更加有效。

　　從實(shí)際情況看，此類做法既是為了平抑上海目前房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效的健康發(fā)展。